「住宅ローン」の毎月返済額、総返済額（総支払額）をエクセルで計算する方法を紹介しよう。通常、銀行のシミュレーションサイトで計算する人は多いが、銀行によって仕様が違うため、あまり正確にシミュレーションすることはできない。結局、自分でシミュレーションしたほうが正確に比較できるのだ。さらに、手数料などを含む実質金利の計算方法も紹介するので、エクセルをマスターして、住宅ローンを徹底比較できるようになろう。
銀行のシミュレーションには、不正確なものも
不動産を購入する際は多くの人が住宅ローンを利用するが、住宅ローンを借りるうえで知っておきたいのが、「毎月返済額」や「総支払額」などだ。こうした計算は、各銀行・金融機関のシミュレーションでも可能だ。しかし実際には、自行のシミュレーションしか計算できないものが多い。シミュレーションの仕様が違っていたり、中には不正確なシミュレーションもあったりする。
例えば、10年固定金利の住宅ローンを借りた場合、11年目以降の金利は変動金利か、固定金利かを選ぶことになるが、銀行のサイトで公開されているシミュレーションは設定がまちまちだ。また諸費用に、印紙税、司法書士報酬、抵当権設定の登録免許税など（合計で約20万円）を含んでいるか、いないかでも大きな差となる。
結局、正確にシミュレーションするのであれば、自分でエクセルを使ってシミュレーションしたほうがいいのだ。そうすれば、様々な銀行の住宅ローンを比較して、どの住宅ローンを選ぶのが最もお得なのかも分かる。さらには、諸費用込みの「実質金利」も計算できる。
かつては、住宅ローンの返済額を計算するには関数電卓を使いこなす必要があったが、今はエクセルなどの表計算ソフトでスムーズに計算できるようになっており、ファイナンシャルプランナーに相談しなくても、自分で計算は可能だ。
様々な金利があるので、間違わないよう注意!
住宅ローンを自分で計算する際、まずは基本用語を確認しておく必要がある。各銀行では、住宅ローンの金利を毎月提示しているが、金利にはいくつかの種類があるので間違えないようにしたい。
実際に適用される金利のことを「表面金利」という。銀行のサイト等で大きく書かれているもので、当初適用される金利なので「適用金利」ともいわれる。
この適用金利の元になるのが、「基準金利（店頭金利）」だ。変動金利の基準金利は大手銀行なら、2.475％だ。これに対して、各銀行は「金利優遇幅」を設定しており、大手銀行なら1.85％程度に設定していることが多い。結果として、2.475％-1.850％=0.625％が「表面金利」となる。
表面金利=基準金利-金利優遇幅
銀行のサイトではすべての金利が記載されているので混乱するかもしれないが、実際に適用されるのは「表面金利」なので、覚えておこう。
また、住宅ローンでは、「元利均等返済」「元金均等返済」の2つの返済方法がある。
元利均等返済は、毎月返済額が最後まで一定という返済方法だ。返済計画が立てやすいメリットがあるが、元金均等返済の場合より総返済額が若干多くなるデメリットもある。
一方、元金均等返済は、毎月支払う元金が一定という返済方法。返済が進むにつれて毎月の利息が減っていくので、元利均等返済に比べると総返済額は少なくなるメリットがある。ただし、返済当初の返済額が最も高くなる。
多くの場合は、「元利均等返済」で住宅ローンを組む人が多く、低金利下でどちらの返済方法でも大きな差がなくなっているので、今回は「元利均等返済」による計算を取り上げる。
（参考）期間固定金利の注意点 10年固定金利などの住宅ローンの場合、固定期間終了後の金利を間違う人が多いので注意しよう。
銀行の住宅ローンの商品説明書を読むと、「固定期間終了後は、基準金利から金利優遇幅を引いた金利が適用されます」などと書かれていることが多い。つまり、固定期間終了後に変動金利を選択する場合、現在の変動金利ではなく、（変動金利用の）基準金利から金利優遇幅を引いたものが適用されるのだ。実際に適用となる金利は具体的に書いていないので、自分で計算しなければならない。
また事態を複雑にするのが、優遇幅が変動する商品があること。固定期間中の優遇幅は大きいが、固定期間終了後は優遇幅が小さくなる商品もあるので、商品説明の下の細かい文字も見逃さないよう、注意しよう。
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