「変動金利」から「固定金利」への借り換えは、金利上昇リスクが不安な人向けの借り換えパターンですが、リスクをゼロにしたいのであれば、「全期間固定」への借り換えがおすすめです。もし、変動金利のままで、金利上昇と収入減のタイミングが重なってしまったら、と不安に思っている人もいるでしょう。そこで、今回は「変動金利」から「全期間固定」への借り換えをシミュレーションしてみました。
収入減などが予想される場合、リスクマネジメント優先の借り換えを
会社員のGさん（48歳）は、パート勤めの妻（47歳）と2人の子ども（長女19歳、長男16歳）の4人家族です。12年前に親から相続した土地に一戸建てを建てました。その際、ほかにカーローンなども借りていて、融資枠ギリギリだったことから、利息の低い変動金利で住宅ローンを組んだまま、現在に至っています。
Gさんはご自身の年齢を考え、これから収入が減っていくリスクがあると判断。今のうちに金利上昇リスクを避けたいという思いから、全期間固定金利への借り換えを決意しました。
当初、住宅ローンは4400万円借りましたが、15年たって、住宅ローン残高は2769万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
今回は、フラット35を提供するアルヒの「スーパーフラット借換」に借り換えます。手数料はキャンペーン中（2020年4月現在）のため、WEBで申し込めば、借入額×1.1％ですみます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が30.5万円（借入額×1.1％）、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。シミュレーションしてみると、こうした諸費用を払った上で、総支払額は12万円増加する計算となりました（下表を参照）。
【全期間固定金利で借り換えた場合のGさんのシミュレーション】
将来の金利上昇を想定した早めの借り換えで、コストを最小限に抑えつつリスクをゼロに
この借り換えプランでは、総支払額が12万円増加していますが、下表を見ると分かるように、利息の返済額は400万円から362万円に減額しています。
当初、固定期間よりも利息が低いことを理由に選んだ変動金利は1.375％でしたが、金利水準がこの約10年で下がっていたため、全期間固定に借り換えても1.250％となりました。
借り換えに際しての諸費用が50.5万円かかっているため、総支払額が増え、借り換えによって負担が増えたかのように見えます。しかし、「借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移のグラフ」からも分かるように、諸費用を支払った1年目以降は、年々、借り換え前の返済額に近づき、総支払額としてはほとんど変わらない結果となっています。
今後も低金利が続けばいいのですが、もし、6年目に金利が4％まで上昇したとすると、変動金利のままだと総支払額は481万円もアップしてしまいます。マイナス金利導入で固定金利が変動金利並みに下がっている今、金利が上昇して数百万円もコストアップするリスクを考えれば、思い切ってリスクをゼロにする選択肢は大いにあるでしょう。
「全期間固定」への借り換えは、リスク要因があるのに変動金利を借りている人向け
この借り換えパターンがおすすめなのは、リスク要因を抱えている人、金利上昇リスクをとりたくない人です。超低金利の現在、変動金利から変動金利へ借り換える人が多いですが、今後、10年、20年先も今と同じ金利状況が続くとは限りません。
たしかに「勇気ある借り換え」ではありますが、ひと昔前なら全期間固定金利は2～3％が当たり前。それを考えると、将来の収入減が予想されるなど、リスク要因を抱えている人は、全期間固定金利が1％前後という異常な低金利である今のうちに、変動金利から全期間固定に借り換えて、金利上昇リスクをゼロにしておくといいでしょう。
淡河範明
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May 02, 2020 at 08:12AM
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