住宅ローン借り換えシミュレーション 「ミックスローン→ミックスローン」への借り換えで、変動金利と固定金利のいいとこ取り（ダイヤモンド不動産研究所） - Yahoo!ニュース

ミックスローン（変動金利と固定金利を組み合わせた借り方・商品）からミックスローンへの借り換えは珍しいケースですが、定年退職や減収など、将来の住宅ローン返済に不安がある人は検討する価値のある借り換えパターンです。今回の事例では、借り換えした場合と借り換えしない場合を比較シミュレーションしたところ、400万円以上もお得になることが分かりました。

共働き夫婦が400万円以上も得した借り換え、その内訳は

リスクは変わらないが、コストを確実に削減できる

　Iさんは夫婦とも会社員で、年齢は46歳になります。小学校低学年の女の子が2人いる4人家族です。マンションを購入したのは13年前のこと。家族が増えることを想定して、少し郊外ですが、広いリビングと2つの子ども部屋のある間取りを選びました。

　Iさんの借り換えは、ミックスローンからミックスローンというややまれなケースです。

　ミックスローンとは、変動金利と固定金利という異なる金利タイプを組み合わせた借り方・商品のことです。たとえば、4000万円の借り入れで2000万円を変動金利、残り2000万円を固定金利と組み合わせることで、「当初の毎月返済額を抑えられる変動金利と、金利上昇時の負担増を抑えられる固定金利のいいとこ取りができる」というメリットがあり、近年、取り扱い銀行が増えています。Iさんのように夫婦共働きなら、1つの銀行で2つのローンを独立して組むことも可能です。

　Iさんのケースでは、最初にミックスローンで住宅ローンを組んだ時に、夫は35年の全期間固定、妻は20年の変動金利を選択し、金利タイプだけでなく借入期間も変えていました。これは、金利上昇リスクのある変動部分は早めに返済し、その後、固定金利の分だけが残ってもリスクはなく、返済負担も軽くすることを狙いとしたものです。そこで、借り換えにあたっても、その意図を反映しました。

借り換えシミュレーションでは、429万円も得する計算に

　当初、住宅ローンは4000万円（夫3000万円、妻1000万円）借りましたが、15年たって、住宅ローン残高は夫婦合計で2345万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

　なお、借り換えの諸費用は以下のようになります。夫は、新生銀行の20年固定金利に借り換えました。妻は諸費用がかかることを考慮すると、借り換えのメリットがあまりないため、借り換えないことにしました（2020年4月の金利でシミュレーション）。

夫:銀行に支払う手数料が5.5万円、登記費用・司法書士報酬など20万円

　借り換えシミュレーションをしてみると、夫婦合計で、総支払額は429万円も得する計算となりました（下表を参照）。

【ミックスローンで借り換えた場合のIさん夫婦のシミュレーション】シミュレーションでは、1年後に元が取れる　借り換えなしの場合と、借り換えをした場合の総支払額推移のグラフからも分かるように、借り換えをしなかった場合と、借り換えをした場合の総支払額が同額となるポイントが約1年後です。つまり、借り換えからわずか1年で元が取れる計算になります。

　この借り換えプランでは、金利の総支払額を、借り換え前の658万円から借り換え後の204万円へと、大幅に下げることができます。その結果、諸費用を入れても429万円得することになりました（下表参照）。

次ページは：今は家計に余裕があるが、将来の返済に不安がある人向け

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May 04, 2020 at 08:12AM
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